物业管理操作系统解决方案

第一章系统简介

物业管理系统是针对商用和住宅物业管理公司的主要管理需求进行研究开发设计的，是一款以租费的计算和收缴为基本管理需求的管理软件。商用物业中是以合同签订、变更、终止、审核等控制流程为线索，以租金条款为依据，以租费计算为核心，以费用通知单为凭证，以收款结算为基本管理目标的物业专业管理软件。其中的物业资料、业户资料、费用项目、计算公式、业户水电及公摊、费用通知单、收款结算单等数据为软件的数据基础。
企业应用本软件，通过对物业管理中的各项业务数据进行充分整理、在网络多用户环境下分权限有效传递，利用本软件的优秀功能，使企业更加合理地优化配置与充分利用各种信息资源，从而提高企业经营效率和增加客户对企业的满意度，最终降低企业的运营成本，提高企业综合竞争力。

第二章系统功能特点

从系统功能的角度衡量，物业管理系统具备如下特点：

实现多管理处的集中式管理

系统打破了传统的部门独立和地域分散的限制，通过Internet连接将总公司、区域公司、管理处连接到一起，所有数据能够实时共享，为企业领导提供一个及时掌握业务全貌的信息处理平台。

既有强大的收费管理功能、也有完善的租赁管理功能

收费管理支持管理各种类型的物业，具有强大的收费管理功能。在收费管理上支持多种收费项目和多种收费标准。
租赁管理以合同管理为主线实现租赁管理功能，包括新增合同、审核合同、续订合同、终止合同等功能，同时提供对到期合同、待租房源的查询。
通过物业管理系统的领导查询功能，能够实时查询各项与收费管理相关的报表，包括各种形式有费用报表、收款报表、欠款报表和预收报表。
由于物业管理系统既有强大的收费管理功能，也有完善的租赁管理功能，因此能够充分满足有综合业务的物业管理公司的管理需要。

灵活的自定义功能

收费项目、收费标准支持完全的用户自定义，报表的打印格式、查询条件、显示字段等可以实现用户自定义。
物业管理系统基于软件公司拥有自主知识产权的业务基础平台进行开发，业务基础平台能够提供数据实体定义、单据定义、报表定义等功能，能够快速地对现有产品功能进行调整，或开发新的产品功能，保证产品有良好的扩展性和可维护性，能够充分满足不同的物业管理公司的个性化需求。

部署和使用成本非常低

软件支持真正的互联网连接，不需要使用 VPN 或Critrix等终端服务技术,通过互联网进行部署的方式非常灵活，支持动态域名、主机托管、数据专线等多种部署方式。同时产品有良好的性能以及“最小流量”的设计技术，对于服务器的硬件配置和网络带宽的要求比较低。由于部署方式非常简单而且灵活，因此部署和使用的成本非常低，能够充分适应不同类型和规模的客户的应用需要。

第三章系统技术特性

软件采用Microsoft最新的开发技术，和先进的设计思想，充分利用研发团队的知识经验积累和技术的后发优势，来提升软件产品的竞争力。

• 开发语言：采用Microsoft Visual studio.net。基于Microsoft .net framework 4.0。
• 数据库：SqlSever2008或者以上版本。
• 设计思想：采用模型驱动和完全面向对象的设计思想。通过软件开发平台来开发应用系统，可以快速开发、随需而变。保证业务系统的稳定性、高性能和可扩展性和可用性。
• 智能客户端：软件系统完全基于internet设计，采用创新的“最小流量技术“，客户端仅需要ADSL或者拨号上网环境就能支持大数据量多并发的软件系统应用。而且客户端不需要维护，一次安装后可以自动智能升级。这样不仅可以大大提升软件的适应能力，也大大降低了客户的实施应用成本和维护成本。
• 开发过程管理：采用敏捷开发的管理方法。

 
从计算机软件技术的角度衡量，物业管理系统具备如下特点：

具有高度的安全性

1. 功能权限。

功能权限可以针对每一名用户，授权到每一个功能的每一项操作，保证系统用户只能执行已获得授权的功能。

1. 数据权限

在支持功能权限的同时，提供数据权限的支持。管理处的人员只能查询到所属管理处的信息，总部人员或其他被授权的人员可以查询到整个集团的信息。物业管理系统的数据权限可以根据用户进行配置，具有高度的灵活性。

1. 加密的互联网连接。

通过IIS实现加密的互联网连接，同时数据在传输前使用特有的加密算法进行加密，客户端收到数据后再进行解密。通过IIS提供的基本加密功能以及特有的加密技术的双重加密功能，来保证数据传输过程中的安全性。

具有良好的性能

1. 数据缓存。

支持当前对象空间缓存、全局对象空间缓存和本地持久化缓存。通过不同类型的缓存方式，减少数据流量，同时降低对数据库服务器的压力。

1. 分页查询。

对于大数据量的查询通过分页查询实现，轻松实现十万数据量级的数据查询。

1. “最小流量”设计技术。

除数据缓存、分页查询外，还支持数据压缩、算法优化等技术，实现在互联网上带宽比较小的情况下，用户能够流畅地进行操作。
结合数据缓存、分页查询、数据压缩等性能优化技术，实现高并发、低流量的应用模式，满足应用系统的性能需求。

具有高度的可靠性

1. 并发用户数

系统能够保证600个并发用户的情况下，持续运行。不因为并发用户数的增加导致系统崩溃。

1. 系统保证不停机连续运行时间达到99%以上。

物业管理系统是基于拥有自主知识产权的业务基础平台进行开发的，大量的产品功能是通过成熟的业务基础平台实现的，可以避免传统开发技术“代码越多、错误越多”带来的系统不稳定的问题。

具有良好的可维护性、扩展性

1. 单据字段自定义功能

单据（录入界面）的字段能够随着用户需要进行调整，实现产品功能可维护性。

1. 报表自定义功能

查询报表的过滤条件、显示字段、打印格式等可以实现用户自定义，满足不同用户的不同需求。
的业务基础平台能够提供数据实体定义、单据定义、报表定义等功能，能够快速地对现有产品功能进行调整，或开发新的产品功能，保证产品功能良好的可维护性。

具有良好的易用性

1. 界面规范

物业管理系统使用目前业界最新的录入控件、报表控件、图表控件，而且严格遵守Windows界面规范和人机工程规范，因此具有良好的图形用户界面，易于学习、理解和使用。

1. 产品提供帮助文档，以方便用户使用。

软件提供内容丰富的联机帮助文档，而且可以在操作软件的过程中随时调用，从而方便用户使用软件。

第四章模块功能

物业管理系统以组织机构为主线，以收费管理、客户服务为核心功能，既满足了管理处业务操作层面的各项需要，还满足了总公司和区域公司管理层面的各项要求。物业管理系统的基本功能模块包括：

系统维护

系统维护功能提供组织机构、职位管理、职员管理、用户及权限、系统日志等模块。

• 组织机构模块定义总公司、区域公司、管理处、部门和工作组等组织机构信息。

• 职员模块定义和管理各组织机构的职员信息。
• 用户及权限功能模块提供主要从用户、权限两个方面考虑系统的权限设置；其中权限管理定义为功能权限（能够使用哪些功能模块）和数据权限（能够操作哪些组织机构的数据）两个方面；角色管理能够定义系统的不同角色以及角色具有的功能权限和数据权限，用户属于某个或某几个角色，并具有角色所具备的功能权限和数据权限；因此通过角色管理和用户管理能够建立整个系统非常灵活的授权机制。

• 系统日志模块提供可配置的操作日志，保证系统的所有历史数据操作都能跟踪到具体时间、操作员、客户端电脑，进一步保证系统的安全性。

基础资料的添加管理

基础资料主要为系统提供基础的信息资料，当各模块需要处理数据以显示结果的时候，可从基础资料里提取详细信息显示。而各模块处理数据也将以此资料作为处理的依据。在系统开始使用前，需要填写必要的基础资料。

• 财务科目的设置：财务基础的数据信息，可导入默认模板中的行业科目，作为财务业务中的处理基础。

• 业主档案: 提供业主信息管理的模块,当业主的数据是从其它售楼等系统导入时，可调整Excel格式实现批量导入。也可为本系统手动添加新增的业主信息。

• 收费项目：当填写合同或者统计收费的名目时，需要用到收费项目的名称收费单位等详细信息，可以系统启动前添加常用的名目，或者在使用过程中继续扩展收费的名目。
• 收费类型：物业的收费需要在设定的一些规则下进行计算，收费类型提供了收费的周期，收费的方式等规则的设定。在填写相关合同前，在此模块中增加收费的新规则。

收费的类型，主要包括：
计价的方式：包括数量*单价和指定金额的方式。
收费的形式：一次性收费或者周期性收费。
收费的周期：每多少周进行一次收费
滞纳金：是否收取，收取百分比等
公摊费：是否设定为公摊费用

• 房屋管理：房屋单元是物业管理的主体，在房屋管理模块中，可以分楼盘，楼栋以及房屋/车位对房屋的信息进行管理。

系统初始化

系统的启用，需要设置一些通告规则以及填写一些初始数据，以使系统的数据能够与现实数据统一，这包括系统的设置以及应收款数据的填写。

• 参数设置。

设置应收款项的科目数据。

• 会计期间

系统需要按一定的周期对数据进行核算，以达到数据的统一和安全，在此模块中，可对物业公司的统计日期进行设定，实现公司企业每月的业务结账与系统同步。

• 初始票据

添加系统使用前，物业公司对外应收取的款项的金额以及明细，使系统当前的财务数据与公司的数据统一。

收费管理

物业的收款业务主要为对商户，住户按合同设定的收费规则进行登记，通知收款以及收取费用等操作，在本系统中，主要实现对入住合同和租借合同的创建以及生成相应的收款通知等功能

• 物业合同：物业的收费以收费合同为标准，在系统中，合同分为入住合同与商场租借合同，当有新的住户或商户入主物业单元，需要设定住户或商户的收款名目，以及收费方式，收费类型等，作为收取费用的规则。
• 收费管理：每月结尾的时候，开始统计客户需要收费的金额，具体的金额调整可以此页面中更改，确认数据后，可生成收款通知单。

• 公摊费管理：物业的部分收费是需要公摊的，在签定合同时，需要录入公摊的费用名目，在此模块中，将列出公摊费用的明细，点选对应的收费项可生成各户主的收费通知单。

应收系统

应收系统主要处理应收款和实收款的单据处理，并对现有单据进行核销等操作生成收款报表和每月账表。

• 收费通知单：管理各个住户所需交付的金额单据，是收款金额的依据，由物业收费管理模块生成，也可在此模块中手动生成，可生成发票。

• 收款单：管理各个住户的付款金额，当住户交钱的时候录入。
• 核销：对住户交付的金额与收费通知单进行核销生成记录，表示住户口相对应的收款通知单的金额已收取。未核销完的单据无法进行月末结算

车位管理

       物业系统还提供对楼盘车位的管理，通过对基础资料中设置好的车位进行分配操作，将车位与住户关联起来实现车位的统一管理。

• 车位管理：为车位分配指定使用者，记录生成记录表格。

设备管理

当物业为楼盘提供大量设备时，需要一个统一的分布记录以及维修记录去查询设备的状况。设备管理模块提供了设备的位置记录，维修记录等信息的添加和管理。

• 设备类型：添加设备的基础信息。
• 设备管理：记录和调整设备的分配位置以及维修记录。
• 设备查询：查询设备的近期操作记录，方便掌握设备的近况以及对出问题的设备进行更换。

证件管理

物业公司安保人员为对楼盘小区中的出入安全进行管理，会分发相关的证件。系统在证件管理里提供这些证件的信息登记。方便安保人员的工作安排。

• 证件类型：添加证件的基础信息。
• 证件管理：记录证件所属人的信息以及用途，关联业主信息、房屋信息以及车位信息，以及登记证件的更换记录。
• 证件查询：为相关的人员提供证件查询的功能，方便对小区安保工作的进行。

结算系统

结算系统主要处理每月的金额发生数量，生成新期间的初始数据，并保存旧期间的数据，使系统的数据结果安全稳定，同时生成每月的明细以及汇总等报表。

• 结算：为每月提供月结的模块。统计旧期间所发生的总应收金额，实收金额，生成期末数据，并产生新期间的其实金额。
• 应收款明细：统计指定期间内所产生的应收实收金额的明细报表。

 

• 应收款汇总表：利用结算的期初期末数据统计出指定期间内所产生的应收实收金额的汇总报表。

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